峨眉山市绥山镇原城东二、三、四组片区地块内危旧房集中，地势低洼，内涝较为严重，为改善该片区居民的居住和生活环境，完善该片区市政基础设施，提升城市服务功能，本着充分尊重民意，根据国家、省、市的有关法律、法规和政策，结合项目实际，特制定该片区房屋模拟搬迁补偿方案如下：

一、模拟搬迁范围及搬迁基本情况：

   （一）模拟搬迁范围：

1、A区：万年西路122号至金顶北路5号，金顶北路5号至绥山东路3号，绥山东路3号至远大幼儿园（东新小区旁）。

2、B区：位于市粮食局西侧。

   （详见改造范围图）。

   （二）搬迁基本情况：该改造片区范围内房屋破旧，基础设施落后，且经历了三次地震，住户改造意愿强烈。改造片区共涉及被搬迁户数645户，约58000平米。其中国有土地上的房屋产权户507户。

二、模拟搬迁实施部门和被搬迁人

（一）模拟搬迁实施部门:峨眉山市房屋征收局和峨眉山市国

土资源局。

（二）被搬迁人：改造范围内的房屋所有权人。

    三、模拟搬迁签约期限和房屋征收签约期限

国有土地上房屋的模拟搬迁签约期限为90天，分三个阶段，具体签约起止日及阶段划分详见签约公告。

四、模拟搬迁协议生效与废止条件

为稳妥推进该片区棚改，构建和谐社会，本次棚改采取模拟搬迁形式进行。该片区国有土地上的房屋由市房屋征收局负责实施模拟搬迁；征地农转非未拆迁房屋由市国土资源局制定补偿安置方案，并负责实施模拟拆迁。

本次棚户区改造以改造片区范围内总签约率达到100%作为项目生效条件。即模拟搬（拆）迁签约期限内签订附生效条件补偿协议的总户数要达到改造片区范围内被搬（拆）迁总户数（国有土地上房屋产权户户数加征地农转非未拆迁户户数）的100%。AB区可分别统计签约率，分别实施。

1、改造片区范围内签约率达到100%后，市人民政府对该片区国有土地上房屋作出征收决定，本方案即作为正式征收补偿方案，已签订的附生效条件的补偿协议自动生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。

2、改造片区范围内签约率未达到100%的，峨眉山市房屋征收局、峨眉山市国土资源局联合公告停止模拟搬（拆）迁，已签订的附生效条件的补偿协议同时全部废止。

五、模拟搬迁的政策依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部〔2011〕77号）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《峨眉山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（峨眉山市人民政府令第10号）等相关法律、法规和政策。

五、被搬迁户数的认定

一个《房屋所有权证》认定为一户，房屋所有权由多人共有的，仍按一户认定。

六、被搬迁房屋建筑面积和用途的认定

（一）被搬迁房屋建筑面积以《房屋所有权证》记载面积为准。

被搬迁人对房屋登记建筑面积有异议的，可以向市房屋征收局书面申请，对其房屋进行重新测绘。市房屋征收局根据测绘部门提供的测绘结果认定房屋建筑面积。

（二）被搬迁房屋用途按《房屋所有权证》记载设计用途认定。

未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的，按住宅房屋进行评估补偿；被搬迁房屋所有权人、房屋座落与工商、税务登记的证明一致，模拟搬迁公告发布前连续合法经营，并能够提供2年以上纳税记录的，按规定给予停产停业损失补偿。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予相应补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

  七、房屋价值评估

（一）房屋价值由选定的峨眉山市金顶房地产评估事务所依据《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。该机构具体负责此次房屋价值的初步评估和正式评估。

（二）被搬迁人有义务向评估机构如实提供评估所需资料，协助评估机构进行实地查勘，如提供虚假资料或者不协助评估机构进行实地查勘而造成评估失实或者其他后果的，应承担相应责任。

（三）房屋初步评估价格：以模拟搬迁签约之日作为估价时点评估确定。并以初步评估价格作为附生效条件补偿协议的签约价格。

（四）房屋补偿价格：房屋征收评估价格以该片区房屋征收决定之日作为估价时点评估确定。如果比初步评估价格低，以初步评估价格作为房屋补偿价格。

（五）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，在评估结果公示后10日内，可以向此次房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。 

对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向乐山市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、房屋搬迁补偿

房屋搬迁补偿方式：①房屋产权调换。②货币补偿。未记入产权面积的附属物、构筑物不作产权调换，按附件二规定标准给予补偿或补助。

（一）房屋产权调换

该片区实行就地就近房屋产权调换。

1、产权调换房屋户型面积共 5 种，分别为建筑面积约 50平方米，建筑面积约 60 平方米，建筑面积约80平方米，建筑面积约100平方米，建筑面积约120平方米。                          

    被搬迁人选择房屋产权调换的，市房屋征收局与被搬迁人计算、结清被搬迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被搬迁人应享受面积（被搬迁主体房屋建筑面积加奖励面积之和）与产权调换房屋建筑面积相等部分，不补差价。

2、住房产权调换选房办法

?被搬迁人应在与其享受面积（被搬迁房屋建筑面积加奖励面积之和）相近面积的产权调换房源中选房。

?被搬迁房屋按照先签约、先搬迁，先选房的原则确定选房序号（详见选房办法）。市房屋征收局在该片区被搬迁房屋腾交完后及时公布并发放选房序号。被搬迁人凭选房序号选房。

③产权调换住房被搬迁人按15%的公摊系数承担公摊面积，实际超出的公摊面积无偿计入被搬迁人的产权调换住房建筑面积。产权调换门市被搬迁人按8%的公摊系数承担公摊面积，实际超出的公摊面积无偿计入被搬迁人的产权调换门市建筑面积。

④购买产权调换住房原则最高不得超过应享受面积20平方米

    3、门市产权调换选房办法

   按照“拆一间，还一间”的原则，按原有门市所在街道关系就地就近调换。

    4、物业服务费及维修基金补助

被搬迁人选择产权调换的，自峨眉山市房屋征收局发布交房通知之日起免缴三年物业管理服务费用，以后由被搬迁人自行缴纳。棚户区改造产权还房维修基金由政府承担。

5、产权调换房面积与应享受面积差额部分的结算：

?住房：产权调换房屋建筑面积超出应享受面积5平方米内(含5平方米)的部分按2500元/平方米结算，超出5平方米以上的部分按产权调换房市场评估价结算。产权调换房屋建筑面积小于应享受面积的部分，按产权调换房市场评估价补偿被搬迁人。

   ?门市：产权调换门市建筑面积大于或小于应享受面积的部分按产权调换门市市场评估价互补差价。

产权调换门市购买超过应享受面积的部分原则最高不得超过5平方米。

（二）货币补偿

货币补偿费由房屋价值补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、附属物补偿、装饰装修补偿及相关补助和奖励构成。

因本项目为棚户区改造项目，为保证被搬迁人住有所居，住房搬迁选择货币补偿的被搬迁人，须提供本人2015年1月1日前在峨眉山市境内拥有他处住房的房屋产权证。被搬迁人在搬迁范围内拥有二套及以上住房，他处无住房的，须至少选择一套产权调换，其余住房可选择货币补偿。

被搬迁人选择货币补偿的，被搬迁房屋价值的补偿单价按产权调换房屋市场评估单价计算。

货币补偿款支付方式及时间：被搬迁房屋交付之日起20个工作日内，一次性付清。

九、搬迁补偿费、临时安置补偿费和停产停业损失补偿费标准

   （一）搬迁补偿费计算方式：

1、住房、办公房：

搬迁补偿费＝被搬迁房屋建筑面积×10元/平方米×2次。

每户每次不足500元按500元计发。 

2、非住宅房屋：

搬迁补偿费＝被搬迁房屋建筑面积×15元/平方米×2次。

每户每次不足500元按500元计发。

（二）临时安置补偿费计算方式：

临时安置补偿费＝被搬迁房屋建筑面积×8元/平方米/月×过

渡月数；

每户每月不足500元按500元计发。

被搬迁人选择货币补偿的，过渡月数按18个月计算。

（三）非住宅停产停业损失补偿费计算方式：

 1、选择房屋产权调换的：停产停业损失补偿费=被搬迁房屋市场

评估价×5‰/月×过渡月数。

 2、选择房屋货币补偿的：停产停业损失补偿费=被搬迁房屋

市场评估价×6%。

十、产权调换的过渡方式、过渡期及临时安置补偿费支付方式

（一）过渡方式：被搬迁人自行过渡。

（二）过渡期：产权调换过渡期从被搬迁房屋腾交之日起至市房屋征收局通知产权调换房屋交付之日的次月止。本次产权调换房屋为高层，过渡期暂定36个月。

（三）临时安置补偿费采取按月计算，首次支付一年，此后每半年支付一次，不足一年的按实际月数结算。选择货币补偿的，临时安置补偿费按18个月计算，一次性付清。

（四）支付时间及支付方式：

选择产权调换的，搬迁补偿费为被搬迁房屋交付之日起20个工作日内一次性支付。选择货币补偿的，搬迁补偿费为被搬迁房屋交付之日起20个工作日内一次性支付。

选择产权调换的，住房临时安置补偿费和非住宅停产停业损失补偿费实行分期发放，首次发放时间为被搬迁房屋交付之日起20个工作日内；此后每半年发放一次，发放时间为上一次过渡费到期之后的10个工作日内。选择货币补偿的，住房临时安置补偿费和非住宅停产停业损失补偿费为被搬迁房屋交付之日起20个工作日内，一次性付清。

  十一、过渡期限超过约定的，逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算，及时发放：

 （一）征收住宅的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿协议约定交房之日起，逾期不足六个月的，逾期时间内临时安置补偿费按本方案规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间内按本方案规定标准的二倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间内按本方案规定标准的三倍发放。

  (二）征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按本方案规定标准的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按本方案规定标准的二倍发放。

   十二、奖励办法

   （一）面积奖励

1、住宅面积奖励

被搬迁人在模拟搬迁签约期限内的第一个阶段内签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积15%的面积奖励；在模拟搬迁签约期限内的第二个阶段内签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积10%的面积奖励;在模拟搬迁签约期限内的第三个阶段内签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积5%的面积奖励。

2、非住宅面积奖励

被搬迁人在模拟搬迁签约期限内的第一个阶段内签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积8%的面积奖励；在模拟搬迁签约期限内的第二个阶段内签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积6%的面积奖励；在模拟搬迁签约期限内的第三个阶段签订协议的，给予被搬迁房屋建筑面积4%的面积奖励

（二）搬迁奖励

改造片区范围内所有被搬迁户签约完成后，市房屋征收局发布搬迁公告后，搬迁公告中将载明搬迁期限。

1、在规定的搬迁期限内第一阶段搬迁交房的奖励20000元/产权证；在规定的搬迁期限内第二阶段搬迁交房的奖励15000元/产权证；在规定的搬迁期限内第三个阶段搬迁交房的奖励10000元/产权证。

房屋产权共有的，只计算一本产权证。

发放时间为：选择货币补偿的在被搬迁房屋交付之日起20个工作日内；选择产权调换的在产权调换房屋交付时统一结算。                                

   2、被搬迁人选择货币补偿且在模拟搬迁签约期限内签约并按期交房的再按（被搬迁房屋原面积+奖励面积）×产权调换房屋市场评估单价×5%给予奖励。

    发放时间为被搬迁房屋交付之日起20个工作日内。

十三、房屋交接

     1、  被搬迁房屋的交付

（1）搬迁范围内的被搬迁房屋实行整体签约、统一交房，本改造片区范围内全部被搬迁户签约完成后，由峨眉山市房屋征收局发布被搬迁房屋搬迁公告，被搬迁人在搬迁公告的时间期限内交房。若被搬迁人未在搬迁公告的时间期限内交付被搬迁房屋的，峨眉山市房屋征收局将取消其搬迁交房奖励。

（2）被搬迁房屋交付时，应保持房屋设施及门窗完好交由峨眉山市房屋征收局。

2、产权调换房屋的交付  

（1）以峨眉山市房屋征收局发布的《产权调换房交房公告》所告知的时间为准。

（2）被搬迁人未按补偿方案及协议约定结清所有应付款项，峨眉山市房屋征收局有权拒绝交房。

 十四、公房、共有产权房、有租赁关系房屋的处理

（一）公房产权人或管理部门作为被搬迁人，负责承租人的搬迁和安置。

（二）共有产权房屋的共有人就补偿方式达不成一致意见的，实行产权调换，其产权调换房屋的产权仍按原产权比例共有。

（三）被搬迁房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被搬迁人签订补偿协议，模拟搬迁协议生效后，被搬迁人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。

十五、双困家庭补助

（一）双困家庭标准：被搬迁人的住房建筑面积低于45平方米，他处无住宅，且属我市低保户（有低保证）。

（二）补助办法：经公示核实后情况属实的，调换建筑面积约55平方米的住宅一套，建筑面积50平方米以内（含50平方米）被搬迁人不补差；50—55平方米，按1500元/平方米结算；超出55平方米的部分按市场评估价结算。

十六、装饰装修标准（见附件一）

发放时间为：（1）住房选择货币补偿的在被搬迁房屋交付之日起20个工作日内；住房选择产权调换的在产权调换房屋交付时统一结算。（2）非住宅装饰装修补偿费在被搬迁房屋交付之日起20个工作日内。

十七、被搬迁房屋涉及的附属物补偿标准（见附件二）

发放时间为：被搬迁房屋交付之日起20个工作日内

    十八、模拟搬迁转为房屋征收后房屋征收局应履行的责任及义务

（一）按《补偿协议》约定向被征收人支付相应补偿费用。

（二）负责办理被搬迁房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》注销手续，并承担办理注销手续的费用。

（三）在收到被搬迁人移交资料时完善相应移交手续。

（四）依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被搬迁人公布。

（五）产权调换房屋应符合国家相关质量安全验收标准。

（六）产权调换房屋的权属证书由市房屋征收局负责组织办理，被搬迁人应积极协助。产权调换房屋超出应享受面积的部分办证税费由被搬迁人承担。

　十九、被搬迁人应履行的责任及义务

（一）被搬迁人签订补偿协议时，须带《房屋所有权证》、《土地使用权证》、身份证等相关权属证书原件及复印件。证件丢失的被搬迁人需登报声明。《房屋所有权证》、《土地使用权证》等相关权属证书原件在腾交房屋时一并交市房屋征收局。

被搬迁人须签署完《补偿协议》，领取市房屋征收局发放的《搬迁交房验收合格单》后，领取相应补偿费用。

（二）被搬迁人有义务配合房屋搬迁调查登记，评估资料核对及完善相关资料手续。

（三）被搬迁人应按照要求在规定时间内如实向市房屋征收局提供房屋产权证明文件，产权人身份证或者委托人身份证明文件，以及近期电视、电话、宽带、水、电缴费清单。

（四）在签订《补偿协议》时，被搬迁人应当亲自办理有关手续；无法前来办理的，由被搬迁人的委托人，持经公证机关公证的文件及双方身份证原件和复印件办理有关手续。

（五）在峨眉山市房屋征收局发布的被搬迁房屋搬迁公告规定的时间期限内，被搬迁人应和市房屋征收局办理完交房手续。

（六）被搬迁人腾交的房屋，须保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。

（七）被搬迁人应做好水、电、气等报停手续和结算工作并持交房当月的缴费发票与市房屋征收局办理交房手续。被搬迁房屋的残值属市房屋征收局所有，由征收局安排拆除。

（八）选择产权调换的被搬迁人应在市房屋征收局规定的时限内办理结算手续。

二十、争议处理

改造片区范围内总签约率达到100%，补偿协议生效后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。乙方在征收补偿决定规定期限内拒不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

    二十一、本方案未尽事宜，按照国家、省、峨眉山市政府的相关规定执行。

本方案由市房屋征收局负责解释。                   

范围图一：

范围图二：

附件一、被搬迁房屋装饰装修分类及补偿标准

补偿金额按房屋产权建筑面积计算。

装修类别和具体补偿金额由市房屋征收局与被征收人现场按分类标准共同确定。不能按分类标准共同确定的，装修补偿金额通过评估机构评估确定。

附件二、被搬迁房屋涉及的附属物补偿标准

本表未列附属物的补偿按市级相关部门确定的标准执行，没有具体标准的由有资质的评估机构评估确定。

被搬迁人原已为被征收房屋独立安装了水、电、有线电视、燃气、等配套设施、设备的，选择货币补偿的按照征收决定之日物价部门或相关部门执行的户头费价格给予被征收人补偿；选择产权调换的，由市房屋征收局统一给予恢复，新增户头费用由被搬迁人自行承担。